Es ergeht ein Versäumnisurteil. Zwischenzeitlich stellt sich heraus, dass die Gegenseite sechs Tage vor der Bestellung die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

Wer eins und eins zusammenzählt, kann sich zusammenreimen, was mit den Funkgeräten passiert ist.

Das hält die Gegenseite aber nicht davon ab, in der Einspruchsbegründung vorzutragen, die Klägerin wolle sich an ihr nur gesundstoßen. Wenn dem so wäre, wäre das aber von Anfang an zum Scheitern verurteilt gewesen…

Diese Erfahrung musste jetzt ein Freund des nächtlichen Musikgenusses machen. Amts- und Landgericht Coburg verurteilten ihn zur Räumung seiner Mietwohnung, weil sie die fristlose Kündigung des Vermieters für wirksam erachteten. Dem Vermieter sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, nachdem der Mieter schuldhaft durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört habe.

Im Mai 2005 hatte der verklagte Mieter die preisgünstige Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf fünf Jahre angemietet. Nachdem er seiner Liebe zu lauter Musik immer wieder des Nachts frönte und die anderen Mieter des Hauses daran “großzügig teilhaben” ließ, mahnte der Vermieter ihn Anfang März 2007 ab. Doch auch dies veranlasste den Beklagten nicht, im wahrsten Sinne des Wortes Ruhe zu geben. Nach weiteren nächtlichen Lärmbelästigungen kündigte der Vermieter daraufhin den Mietvertrag fristlos und verklagte den Mieter auf Räumung.

Amts- (Urteil vom 29.11.2007, Az.: 11 C 977/07) und Landgericht Coburg Beschluss vom 15.04.2008, Az.: 32 S 1/08; rechtskräftig) gaben seiner Klage statt. Den Einwand des Beklagten, jedenfalls nach der fristlosen Kündigung sei es nicht mehr zu Ruhestörungen gekommen, ließen sie nicht gelten. Ausschlaggebend war für sie, dass der Mieter auch nach Abmahnung weiter durch überlaute Musik den Hausfrieden störte und der Vermieter ihm daraufhin wirksam kündigte. Die dadurch eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses konnte der Beklagte nicht durch Wohlverhalten nach der Kündigung rückgängig machen.

Quelle: PM Nr. 372 vom 30.05.2008 LG Coburg

Das entschied das Landgericht Coburg in seinem Urteil vom 9.01.2008 (Az.: 12 O 231/07; rechtskräftig)und wies die Klage eines Verpächters auf Pachtzahlung in Höhe von rund 17.000 € ab. Weil das Anwesen mit Schaben befallen war, war der Pachtzins nach Ansicht des Gerichts um 20 % herabzusetzen, so dass der Beklagte die Gelder einbehalten durfte.

Seit 1985 hatte der beklagte Wirt die Gaststätte vom (in dem Anwesen wohnenden) Kläger gepachtet. Im Jahre 2002 wies er den Verpächter darauf hin, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, und zahlte ab 2003 nur noch reduzierte Pacht. Der Hausherr stellte sich auf den Standpunkt, nach den Vertragsbedingungen treffe den Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt. Die Schaben schadeten seinem Anspruch nicht, weil der Beklagte selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig sei. Er klagte die seiner Meinung nach offenen 17.000 € ein.

Das Landgericht Coburg sah die Schabenproblematik aber anders und gab dem Beklagten Recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Wegen des Ungeziefers sei der Pachtzins um 20 % zu mindern, Zahlungen des Beklagten stünden nicht mehr offen.

Quelle: PM Nr. 364 LG Coburg vom 04.04.2008

Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.
Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Quelle: BGH PM Nr. 17/2008 vom 23. Januar 2008

Die Beklagte hat von der Klägerin Büroräume angemietet. Diese hatte dafür geworben, dass sie Büroräume mit exklusivem Ambiente in außergewöhnlicher Lage anzubieten habe. Der Mietzins lag über dem Höchstsatz des örtlichen Mietspiegels für Gewerbeobjekte. Andere Mieter sind eine Versicherungsgruppe, eine Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei und eine Arztpraxis. Der Zugang zum Gebäude war nur mit einer Codekarte oder durch Anmeldung über die Sprechanlage möglich.

Später hat die Agentur für Arbeit mehrere Etagen des Hauses für die Betreuung von Langzeitarbeitslosen und arbeitsfähigen Sozialhilfeempfängern („Hartz IV -Abteilung“) sowie für eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatung angemietet. Dort verkehren täglich bis zu 500 Besucher; die Zugangskontrollanlage kann diesen Besucherverkehr nicht mehr bewältigen. Die Eingangstür steht deshalb zu den Öffnungszeiten der Agentur für Arbeit offen.

Zum Schutz ihrer eigenen Mitarbeiter hat die Agentur für Arbeit einen Sicherheitsdienst beauftragt, der auf den Fluren innerhalb der angemieteten Stockwerke patroulliert.

Der Mieter macht eine Mietminderung von 50 % geltend, da die Anzahl und das Verhalten der „Hartz IV- Behörde“ Besucher negative Auswirkungen auf das Mietobjekt habe. Die fehlende Zugangskontrolle führe dazu, dass unangemeldete Besucher der Behörde auch vor den Büros und Praxen erschienen und sich auch in der Tiefgarage aufhalten.

Nach Auffassung des Senats ist eine Mietminderung von 15% angemessen. Die Mietsache sei mängelbehaftet. Der Betrieb einer Zugangskontrollanlage sei vertraglich geschuldet. Die Außerbetriebnahme sei von den Mietern auch nicht akzeptiert worden. Eine vergleichbare Sicherheitslage sei auch nicht durch eine an der Drehtüre postierte Person geschaffen worden.

Der Vermieter schulde hier die Vermietung der übrigen Flächen an solche Mitmieter, deren Besucherverkehr in quantitativer Hinsicht einem Bürobetrieb entspreche und durch eine Zugangskontrollanlage in Verbindung mit der Türsprechanlage bewältigt werden könne.

Auch in qualitativer Hinsicht müsse der Besucherverkehr zumindest den durchschnittlichen Anforderungen gerecht werden. Der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart führt aus: „Zwar verkennt der Senat nicht, dass ein erheblicher Teil der Besucher dem Durchschnitt der Bevölkerung entspricht. Es können aber auch nicht die Augen davor verschlossen werden, dass sich unter den Besuchern des Hartz- IV-Abteilung, der Suchtberatungsstelle und der Schuldnerberatung ein überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffällig gewordenen Personen befindet .“

Quelle: PM OLG Stuttgart

Der Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sei im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütztes Eigentum grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Nachprüfung entzogen. Für den hier gegebenen Wunsch des Klägers, seine Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke (Einrichtung eines Architekturbüros) zu nutzen, könne nichts anderes gelten. Das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sei schon im Hinblick auf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken.

Einer der Kläger war sogar aufgrund einer Erkrankung bettlägerig und auf einen Herzschrittmacher angewiesen. Das Amtsgericht hatte der Klage zunächst stattgegeben, das Landgericht (LG Freiburg, Az.: 3 S 19/01) hat auf die Berufung die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewiesen.

Das Revisionsgericht führte in seiner Entscheidung aus, dass das Berufungsgericht die Einhaltung der in der 26. BImSchV sowie in den unangegriffen herangezogenen DIN-Normen festgelegten Grenzwerte als ausreichend angesehen habe, sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ein anderer Beurteilungsmaßstab sei entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb anzulegen, weil die wissenschaftliche Diskussion über die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren noch nicht abgeschlossen ist.

So urteilten jetzt das Landgericht (LG) Coburg mit Urteil vom 11.10.2005 (Az.: 23 O 676/05) und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg mit Beschlüssen vom 9.03.2006 und 5.04.2006 (Az.: 6 U 75/05; rechtskräftig). Vergebens hatte ein Vermieter von dem Bürgen seiner ehemaligen Mieterin Mietrückstände und Renovierungskosten von über 10.000 € eingeklagt. Die Richter befanden die Bürgschaft wegen Übersicherung als ungültig.

Diesmal wollte der Hauseigentümer besonders sicher gehen: Die neue Mieterin seines Anwesens sollte eine Kaution hinterlegen und einen Bürgen beibringen. Absprachegemäß zahlte sie dem Vermieter drei Kaltmieten von insgesamt 1.200 € als Sicherheit im Voraus. Zusätzlich verbürgte sich der spätere Beklagte für alle Verpflichtungen der Mieterin aus dem Mietvertrag. Bereits nach einigen Monaten kam die Frau ihren Mietzahlungen nicht mehr nach. Nach einer Mietdauer von einem Jahr zog sie aus – und hinterließ die Wohnung in einem teilweise verwahrlosten Zustand. Die Ansprüche des Vermieters auf rückständige Mieten und Schadensersatz gegen die gewesene Mieterin überstiegen bei weitem den Kautionsbetrag. Daher beanspruchte er vom Bürgen den Rest von knapp über 10.000 €. Doch zu seiner Überraschung weigerte sich dieser. Sein Argument: Die Bürgschaft sei neben der Mietkaution eine unzulässige Doppelsicherung.

Hiermit überzeugte der Bürge das Landgericht Coburg und auch das Oberlandesgericht Bamberg. Die Richter wiesen die Klage des Wohnungsinhabers deshalb ab. An sich könne ein Vermieter durchaus mehrere Mietsicherheiten verlangen. Diese seien, bei der Vermietung von Wohnraum, aber gesetzlich der Höhe nach auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt (§ 551 BGB). Eine darüber hinaus gehende Sicherheit sei unwirksam, es sei denn die Bürgschaft werde unaufgefordert abgegeben. Auf einen solchen Ausnahmefall könne sich der klagende Vermieter nicht berufen. Ohne Stellung der Bürgschaft wäre nämlich der Mietvertrag nicht zustande gekommen.

Quelle: PM LG Coburg

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision des Beklagten heute mit Urteil vom 8.03.2006 Az.: VIII ZR 78/05) zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Nach diesen Grundsätzen waren die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin ordnungsgemäß. Das Berufungsgericht hatte angenommen, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe darunter ein Job-Center und ein Internet-Café hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht. Diese Würdigung des Berufungsgerichts, die vom Bundesgerichtshof nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, war aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Einen solchen Anspruch des Mieters sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraumes nicht vor. Einer entsprechenden Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung, der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse dem Mieter einen Anspruch auf Überlassung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung einräumt, steht entgegen, dass eine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Übersendung von Fotokopien war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen wie es auch der Beklagte, dem die Klägerin während des Rechtsstreits rund 300 Fotokopien von Abrechnungsbelegen übermittelt hatte, gestellt hatte vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets auch gegen Kostenerstattung auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte.

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem Beklagten die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der ebenfalls in Berlin gelegenen Hausverwaltung nicht unzumutbar war, hatte das Berufungsgericht mit rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen.

Quelle: PM Nr. 34/2006 BGH