Recht und Alltag

Zum Ausschluss der Minderung des Pachtzinses für eine Gaststätte im Kleingedruckten – und zur Minderungshöhe bei Schädlingsbefall

April 4, 2008 on 12:53 | In Mietrecht | Comments Off

Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.

Das entschied das Landgericht Coburg in seinem Urteil vom 9.01.2008 (Az.: 12 O 231/07; rechtskräftig)und wies die Klage eines Verpächters auf Pachtzahlung in Höhe von rund 17.000 € ab. Weil das Anwesen mit Schaben befallen war, war der Pachtzins nach Ansicht des Gerichts um 20 % herabzusetzen, so dass der Beklagte die Gelder einbehalten durfte.

Seit 1985 hatte der beklagte Wirt die Gaststätte vom (in dem Anwesen wohnenden) Kläger gepachtet. Im Jahre 2002 wies er den Verpächter darauf hin, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, und zahlte ab 2003 nur noch reduzierte Pacht. Der Hausherr stellte sich auf den Standpunkt, nach den Vertragsbedingungen treffe den Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt. Die Schaben schadeten seinem Anspruch nicht, weil der Beklagte selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig sei. Er klagte die seiner Meinung nach offenen 17.000 € ein.

Das Landgericht Coburg sah die Schabenproblematik aber anders und gab dem Beklagten Recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Wegen des Ungeziefers sei der Pachtzins um 20 % zu mindern, Zahlungen des Beklagten stünden nicht mehr offen.

Quelle: PM Nr. 364 LG Coburg vom 04.04.2008