Recht und Alltag

Zur Wirksamkeit einer Mietbürgschaft neben einer Kaution

April 24, 2006 on 3:58 | In Mietrecht | 1 Comment

Mietbetrug und Mietnomaden sind die modernen Geißel der Vermieter. Drum sucht jeder vermietende Immobilienbesitzer verständlicherweise nach zuverlässigen und solventen Mietern. Als vorbeugender Schutz können Sicherheiten dienen, wie Kaution und Bürgschaft. Freilich sind hierbei die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. In der Regel dürfen die gestellten Sicherheiten nämlich zusammen nicht das Dreifache der monatlichen Kaltmiete übersteigen. Tun sie das doch, sind sie meistens unwirksam.

So urteilten jetzt das Landgericht (LG) Coburg mit Urteil vom 11.10.2005 (Az.: 23 O 676/05) und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg mit Beschlüssen vom 9.03.2006 und 5.04.2006 (Az.: 6 U 75/05; rechtskräftig). Vergebens hatte ein Vermieter von dem Bürgen seiner ehemaligen Mieterin Mietrückstände und Renovierungskosten von über 10.000 € eingeklagt. Die Richter befanden die Bürgschaft wegen Übersicherung als ungültig.

Diesmal wollte der Hauseigentümer besonders sicher gehen: Die neue Mieterin seines Anwesens sollte eine Kaution hinterlegen und einen Bürgen beibringen. Absprachegemäß zahlte sie dem Vermieter drei Kaltmieten von insgesamt 1.200 € als Sicherheit im Voraus. Zusätzlich verbürgte sich der spätere Beklagte für alle Verpflichtungen der Mieterin aus dem Mietvertrag. Bereits nach einigen Monaten kam die Frau ihren Mietzahlungen nicht mehr nach. Nach einer Mietdauer von einem Jahr zog sie aus – und hinterließ die Wohnung in einem teilweise verwahrlosten Zustand. Die Ansprüche des Vermieters auf rückständige Mieten und Schadensersatz gegen die gewesene Mieterin überstiegen bei weitem den Kautionsbetrag. Daher beanspruchte er vom Bürgen den Rest von knapp über 10.000 €. Doch zu seiner Überraschung weigerte sich dieser. Sein Argument: Die Bürgschaft sei neben der Mietkaution eine unzulässige Doppelsicherung.

Hiermit überzeugte der Bürge das Landgericht Coburg und auch das Oberlandesgericht Bamberg. Die Richter wiesen die Klage des Wohnungsinhabers deshalb ab. An sich könne ein Vermieter durchaus mehrere Mietsicherheiten verlangen. Diese seien, bei der Vermietung von Wohnraum, aber gesetzlich der Höhe nach auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt (§ 551 BGB). Eine darüber hinaus gehende Sicherheit sei unwirksam, es sei denn die Bürgschaft werde unaufgefordert abgegeben. Auf einen solchen Ausnahmefall könne sich der klagende Vermieter nicht berufen. Ohne Stellung der Bürgschaft wäre nämlich der Mietvertrag nicht zustande gekommen.

Quelle: PM LG Coburg